RomiProperty מממנת פרויקטים להקמת פארקי מסחר לצד קבוצות הייזום המובילות ברומניה: כניסה בשלבים הראשונים, ליווי עד ההקמה וההפעלה, ומימוש במכירה לגופים מוסדיים.
עסקאות הייזום הטובות ברומניה נדירות, נסגרות בתוך שבועות, ושמורות למי שמגיע עם הון מוכן. קבוצות הייזום המובילות פועלות עם חוג משקיעים קבוע שמלווה אותן מעסקה לעסקה. RomiProperty מרכזת את ההון של משקיעיה לקופה אחת, ונכנסת כגוף המממן לחברת הפרויקט (SPV) של כל עסקה, כך שהמשקיעים שלנו יושבים ליד שולחן שסגור בפני משקיעים בודדים.
עסקאות מגיעות אלינו מקבוצות ייזום ובתי השקעות שאנו בקשר שוטף איתם. ועדת ההשקעות בוחנת: קרקע, עוגן קמעונאי, מימון בנקאי, ורף תשואה מינימלי.
ההשקעה מבוצעת לתוך SPV ייעודי לפרויקט, רק עם הסכם בעלי מניות חתום: ביטחונות, אבני דרך למשיכת כספים, ומפל חלוקה מוגדר מראש.
ליווי הפרויקט מהתכנון דרך ההקמה וההשכרה, ועד האקזיט: מכירה לרוכש מוסדי או למפעיל מרכזים, ומיחזור ההון לעסקה הבאה.
ההבדל בין ייזום ספקולטיבי לייזום ממושמע הוא סדר הפעולות. אצלנו רכישת הקרקע היא לא תחילת הדרך: היא סוף שלב הבדיקות. ארבעה תנאים נסגרים לפני שיוצא שקל לקרקע:
בדיקות תכנוניות, הנדסיות ומשפטיות של הקרקע: היתכנות הקמה בפועל של מרכז מסחרי, לפני התחייבות.
פגישות והבנות מוקדמות עם ראש העיר והרשות, מראש, לפני הרכישה, כדי להבטיח מסלול אישורים מהיר וחלק להקמת המסחר. קרקע שהרשות לא רוצה בה מסחר, לא נקנית.
סגירת מתווה מימון עקרוני עם בנק מלווה להקמת הפרויקט עוד לפני הרכישה, ולכל פרויקט יש בנק מלווה מרגע שהקרקע בידי ה-SPV.
בעסקת פליפ: סגירה עקרונית של מכירת הקרקע מראש; בייזום מלא: LOI עקרוני עם שוכרי עוגן משמעותיים, שמאשר שהמיקום מעניין אותם, לפני הרכישה.
שתי העסקאות הבאות הן עסקאות אמת עדכניות מהשוק הרומני, המוכרות לצוות שלנו מקרוב: האחת מתוך מסמכי עסקה חתומים, והשנייה כפי שהוצגה לנו לצורך השקעה על ידי אחד מבתי ההשקעות המובילים ברומניה. הן ממחישות במדויק את שני סוגי העסקאות שהקופה מממנת.
| היקף הפרויקט | ~8,200 מ"ר בנוי על קרקע של ~21.5 דונם |
| תקציב כולל | ~€11.7M |
| הון בעלים בעסקה | €4.2M |
| תנאי ביטחון להתחלת בנייה | 70% חוזי שכירות חתומים + מימון בנקאי סגור |
| הכנסה תפעולית שנתית (NOI) | €1.24M |
| שווי מימוש (לפי תשואת 8.5%) | €14.58M |
הנתונים: מתוך הסכם בעלי המניות החתום של העסקה (דצמבר 2025).
| הקרקע | 22,000 מ"ר על ציר טבעת של עיר מטרופולינית |
| מחיר רכישה | €170 למ"ר |
| מחיר מכירה צפוי לעוגן | €245-250 למ"ר |
| הון משקיע נדרש | עד €1.4M · 80% מימון בנקאי מובטח |
| סיכון אפקטיבי | ~€150K הוצאות תכנון בלבד; המקדמה מובטחת במשכנתא |
| חלוקת רווח | 50/50 · ואם נבנה פארק מלא, 60/40 למשקיע |
הנתונים: כפי שהוצגו לצוות שלנו במסגרת הצעת השקעה מבית השקעות מוביל ברומניה.
הקופה מגייסת בשני מסלולים מקבילים, כך שכל משקיע בוחר את פרופיל הסיכון שנוח לו.
כל השקעה נכנסת לעסקה רק כשהיא עטופה בשכבות ביטחון שנבחנו משפטית: אותם מנגנונים בדיוק שראינו במסמכי העסקאות המייצגות.
כניסה ל-SPV רק עם SHA חתום: מפל חלוקה, זכויות וטו, מנגנוני Drag/Tag ותנאי יציאה מוגדרים.
מקדמות מובטחות במשכנתא רשומה על הקרקע; שחרור כספים לפי אבני דרך בלבד.
תנאי כניסה לבנייה: רף חוזי שכירות חתומים (70%+) ומימון בנקאי סגור, לפני שההון הגדול עובד.
בשלבי התכנון החשיפה מוגבלת להוצאות התב"ע בלבד, לא לכל ההון.
לא יותר מ-40%-45% מהקופה בעסקה אחת; תמהיל עסקאות קצרות וארוכות.
דיווח רבעוני למשקיעים; הניהול השוטף בהסכם שירותים קבוע ושקוף מול חברת ניהול פעילה ברומניה.
אנחנו לא מבקשים אמון: אנחנו כותבים אותו. ספר כללי השקעה מלא מצורף כנספח מחייב למסמכי ההצטרפות של כל סבב, וכל החלטה נמדדת מולו. אלו עיקריו:
כל סבב גיוס מאוגד כישות משפטית נפרדת. אחזקת כל משקיע רשומה ברשם החברות, ביחס מדויק להשקעתו: זכויות קנייניות רשומות, לא רק הבטחה חוזית. חומה מלאה בין סבבים.
עשרה תנאי חובה לפני כל השקעה: מהיתכנות, רשות מקומית, בנק מלווה ועוגן לפני רכישת קרקע, ועד תשואה חזויה מינימלית של 20%, תקרת חשיפה לעסקה, ופיזור בין שתי קבוצות יזמיות לפחות.
מכירת פרויקט בשווי של NOI ÷ 9% ומעלה מאושרת מראש: בלי הצבעות ובלי עיכובים. מכירה מתחת לרצפה מחייבת רוב מיוחד של 75% מהמשקיעים. מנגנון המימוש המלא מפורט במסמכי ההצטרפות.
המנהל פועל בתוך הכללים ללא סרבול; המשקיעים מצביעים על רשימה סגורה בלבד: מכירה מתחת לרצפה, חריגת תקציב מעל 20%, שינוי הכללים או החלפת המנהל.
דיווח רבעוני מלא + יומן צנרת שקוף: אילו עסקאות נבחנו, אילו נפסלו, ולמה. אתם רואים גם את מה שבחרנו לא לעשות.
בכל סבב המנהל משקיע מכספו וחשיפתו מדווחת. יחד עם מודל ה-Promote בלבד, האינטרסים חופפים במלואם, מהיורו הראשון ועד האחרון.
הפעילות מיועדת למספר מצומצם של משקיעים במסגרת הצעה פרטית. השאירו פרטים ונחזור אליכם לשיחה אישית.