RomiProperty finanțează proiecte de dezvoltare a parcurilor de retail alături de principalele grupuri de dezvoltare din România: intrare în cele mai timpurii etape, acompanierea fiecărui proiect pe parcursul construcției și al operării și valorificarea prin vânzare către cumpărători instituționali.
Cele mai bune tranzacții de dezvoltare din România sunt rare, se închid în câteva săptămâni, și sunt rezervate celor care se prezintă cu capitalul pregătit. Grupurile de dezvoltare de prim rang lucrează cu un cerc constant de investitori care le însoțesc de la o tranzacție la alta. RomiProperty concentrează capitalul investitorilor săi într-un singur fond și intră în societatea de proiect (SPV) a fiecărei tranzacții în calitate de partener finanțator, oferindu-le investitorilor noștri un loc la o masă închisă investitorilor individuali.
Tranzacțiile ajung la noi prin grupuri de dezvoltare și case de investiții cu care lucrăm în mod constant. Comitetul nostru de investiții examinează: terenul, ancora de retail, finanțarea bancară și un prag minim de randament.
Fiecare investiție se face într-un SPV dedicat proiectului, exclusiv în baza unui contract semnat între acționari: garanții, trageri condiționate de etape și o cascadă de distribuție predefinită.
Însoțim proiectul din faza de planificare, prin construcție și închiriere, până la exit: vânzarea către un cumpărător instituțional sau un operator de retail, și reciclarea capitalului în tranzacția următoare.
Diferența dintre dezvoltarea speculativă și cea disciplinată este ordinea operațiunilor. Pentru noi, achiziția terenului nu este începutul drumului: este finalul etapei de verificare. Patru condiții sunt fixate înainte ca vreun euro să meargă către teren:
Due diligence urbanistic, tehnic și juridic asupra terenului, care confirmă că un centru de retail poate fi efectiv construit, înainte de orice angajament.
Întâlniri și înțelegeri timpurii cu primarul și autoritatea locală, în avans, înainte de cumpărare, care asigură un parcurs de autorizare rapid și fără obstacole pentru dezvoltarea de retail. Un teren pe care primăria nu îl dorește pentru retail pur și simplu nu se cumpără.
Un cadru de finanțare convenit de principiu cu o bancă finanțatoare înainte de achiziție, iar fiecare proiect are o bancă finanțatoare din momentul în care terenul este deținut de SPV.
Într-o tranzacție de tip flip: revânzarea terenului este convenită de principiu din start; în dezvoltarea completă: un LOI de principiu cu chiriași-ancoră semnificativi, care confirmă că locația îi interesează, înainte de achiziție.
Cele două tranzacții de mai jos sunt tranzacții reale, actuale, din piața românească, cunoscute direct de echipa noastră: una preluată din documente de tranzacție semnate, cealaltă astfel cum ne-a fost prezentată spre investiție de una dintre casele de investiții de prim rang din România. Ele ilustrează exact cele două tipuri de tranzacții pe care fondul le finanțează.
| Anvergura proiectului | ~8.200 mp construiți pe un teren de ~21.500 mp |
| Buget total | ~11,7 mil. € |
| Capitalul propriu al proprietarilor în tranzacție | 4,2 mil. € |
| Condiții premergătoare construcției | 70% contracte de închiriere semnate + finanțare bancară închisă |
| Venit operațional net anual (NOI) | 1,24 mil. € |
| Valoare la exit (la un randament de 8,5%) | 14,58 mil. € |
Cifre: preluate din contractul semnat între acționari aferent tranzacției (decembrie 2025).
| Terenul | 22.000 mp pe o centură metropolitană |
| Preț de achiziție | 170 €/mp |
| Preț de vânzare estimat către ancoră | 245-250 €/mp |
| Capital necesar din partea investitorilor | Până la 1,4 mil. € · 80% finanțare bancară asigurată |
| Risc efectiv | ~150 mii € doar costuri de urbanism; avansul garantat prin ipotecă |
| Împărțirea profitului | 50/50 · dacă se construiește un parc complet, 60/40 în favoarea investitorului |
Cifre: astfel cum au fost prezentate echipei noastre într-o propunere de investiție de către o casă de investiții de prim rang din România.
Fondul atrage capital prin două trasee paralele, astfel încât fiecare investitor să aleagă profilul de risc care i se potrivește.
Fiecare investiție intră într-o tranzacție doar atunci când este învelită în straturi de securitate verificate juridic: exact aceleași mecanisme pe care le-am văzut în documentele tranzacțiilor reprezentative.
Intrarea în SPV se face exclusiv în baza unui SHA semnat: cascadă de distribuție, drepturi de veto, mecanisme drag/tag și condiții de exit definite.
Avansurile sunt garantate printr-o ipotecă înscrisă asupra terenului; fondurile se eliberează exclusiv în funcție de etape.
Condiție de intrare în construcție: un prag de contracte de închiriere semnate (peste 70%) și finanțare bancară închisă, înainte ca grosul capitalului să fie pus în lucru.
Pe parcursul etapelor de planificare, expunerea este limitată exclusiv la costurile de urbanism, nu la întregul capital.
Nu mai mult de 40%-45% din fond într-o singură tranzacție; o combinație de tranzacții scurte și lungi.
Raportare trimestrială către investitori; administrarea curentă în baza unui contract de servicii fix și transparent, încheiat cu o societate de administrare activă în România.
Nu cerem încredere: o punem pe hârtie. Un regulament de investiții complet este atașat ca anexă obligatorie la documentele de subscriere ale fiecărei runde, iar fiecare decizie este raportată la el. Acestea sunt elementele sale esențiale:
Fiecare rundă de finanțare este constituită ca entitate juridică separată. Participația fiecărui investitor este înregistrată la Registrul Comerțului, exact proporțional cu investiția sa: drepturi de proprietate înregistrate, nu doar o promisiune contractuală. Un zid complet între runde.
Zece condiții obligatorii înaintea fiecărei investiții: de la fezabilitate, primărie, bancă finanțatoare și ancoră înainte de orice achiziție de teren, până la un randament proiectat de minimum 20%, un plafon de expunere pe tranzacție și diversificare între cel puțin două grupuri de dezvoltare.
Orice vânzare a unui proiect la o valoare de NOI ÷ 9% sau mai bună este aprobată în avans: fără voturi, fără întârzieri. O vânzare sub prag necesită o majoritate calificată de 75% din investitori. Mecanismul complet de valorificare este detaliat în documentele de subscriere.
Administratorul operează în cadrul regulilor fără fricțiuni; investitorii votează exclusiv asupra unei liste închise: o vânzare sub prag, depășiri de buget peste 20%, modificarea regulilor sau înlocuirea administratorului.
Raportare trimestrială completă, plus un registru transparent al fluxului de tranzacții: ce tranzacții au fost analizate, care au fost respinse, și de ce. Vedeți și ceea ce am ales să nu facem.
În fiecare rundă administratorul investește personal, cu expunerea declarată. Împreună cu modelul bazat exclusiv pe cotă din profit, interesele sunt pe deplin aliniate, de la primul până la ultimul euro.
Această activitate este destinată unui număr limitat de investitori, în cadrul unui plasament privat. Lăsați-ne datele dumneavoastră și vă vom contacta pentru o discuție personală.